一、房贷利率回升现象

近期，广州、杭州、南京等多地房贷利率出现明显回升，从低于 3% 回升至 3% 及以上。在广州，11 月 7 日起多家银行将新增房贷利率上调至 3.0%，成为全国首个在楼市回稳中上调房贷利率下限的城市。据央行 10 月 31 日发布数据，2024 年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为 3.33%，经过上调后，广州新增房贷利率仍低于全国平均水平。此前，广州部分银行房贷利率曾低至 2.6%，甚至与公积金贷款利率持平或更低，出现商贷与公积金利率 “倒挂” 情况。

在杭州，11 月 8 日起，首套房贷利率从 2.9% 上调到 3%，多家银行包括工商银行、交通银行等均已调整。此次杭州首套房贷利率调整并非个例，更像是银行的统一行为。南京也不例外，多家银行宣布从明天开始新签 5 年期以上的商业贷款，贷款利率一律不得低于 3.0%。如农业银行、中国银行、建设银行、招商银行、浙商银行等多家银行再次上调加点，南京 5 年期以上房贷利率新签贷款利率不得低于 3%。此次多地房贷利率的回升引发了市场的广泛关注。

二、回升原因剖析

（一）维持公积金贷款优势

从历史数据来看，公积金贷款利率与商业性个人住房贷款利率之间一直保持着一定的利差。然而，近年来这一利差逐渐缩小。2020 年至 2023 年，公积金贷款利率与同期 LPR 的利差分别为 1.1—1.55 个百分点、1.05—1.4 个百分点、0.9—1.35 个百分点和 0.85—1.2 个百分点，呈现逐年收窄的趋势。

此次部分地区出现商业住房贷款利率低于住房公积金贷款利率的 “倒挂” 现象，为了维持公积金贷款的优势，避免公积金贷款失去吸引力，银行对房贷利率进行了调整。住房公积金运行机制可归结为 “强制缴费、低存低贷、互助共济”。其中的低息贷款是制度向参加人提供的最大优惠，还包括单位配缴和免缴个税等多重益处。商业银行房贷利率与 LPR 挂钩，市场化程度较高，而公积金贷款利率调整机制不同。为保持两者之间合理的利差，维持公积金贷款的普惠性，商业银行对房贷利率进行了相应调整。

（二）银行经营成本考量

银行在确定房贷利率时，需要综合考虑多方面成本。许多银行表示，综合考虑资金、风险、运营、资本、税收等成本后，当前五年以上期限新发放房贷利率的保本点基本在 3.2% 左右。近期出现极少数房贷利率低于 3% 的情况，主要是极个别银行非理性竞争，对消费者产生误导。房贷利率持续低于 3%，既容易使银行陷入非理性竞争，对银行经营来说，也是不可持续的。

随着一揽子增量政策持续发力、存量政策效果不断显现，珠三角地区楼市成交较为活跃，银行的接单量也不断上升。部分银行综合考虑经营成本、市场供需等因素，合理确定新发放房贷利率，是基于市场环境、经营稳健性等方面做出的市场化决策。

三、影响及应对策略

（一）对购房者的影响

房贷利率回升至 3% 及以上，无疑给购房者带来了诸多影响。首先，经济负担明显加重。以一对年轻夫妻为例，他们原本计划贷款购买一套总价 200 万的房子，首付 60 万，贷款 140 万。按照之前较低的利率，每月还款额大概是 6500 元左右，现在利率涨到 3%，每月还款额就要增加到 6700 元左右，30 年下来，利息要多出好几万。对于普通家庭来说，这可不是一笔小数目，每月多支出的还款额可能会影响家庭的日常开支和其他消费计划。

其次，部分购房者可能会重新考虑购房计划。原本打算趁着低利率购房的人，面对利率的突然上涨，可能会觉得购房成本超出了预期。他们可能会重新评估自己的经济实力和购房需求，考虑是否要推迟购房或者选择价格更低的房源。对于一些投资性购房者来说，利率的上升也可能降低他们的投资回报率，从而使他们对购房持观望态度。

（二）购房者应对策略

面对房贷利率的回升，购房者可以采取以下应对策略。

首先，保持理性心态至关重要。购房者要认识到房贷利率的波动是正常的市场现象，不要因为利率的一时上涨而惊慌失措。要冷静分析自己的购房需求和经济状况，避免盲目跟风或做出冲动的决策。

其次，密切关注市场动态和政策走向。房贷利率的变化受到多种因素的影响，如存款准备金率、存款利率、公开市场操作利率等。购房者可以通过关注新闻、咨询专业人士等方式，及时了解这些因素的变化趋势，以便在合适的时机做出购房决策。

再者，结合自身经济状况选择贷款方式。购房者在选择贷款时，可以综合考虑商业贷款和公积金贷款的优劣。虽然目前房贷利率有所回升，但公积金贷款仍然具有一定的优势，如利率相对较低、还款方式灵活等。购房者可以根据自己的工作单位、收入水平等因素，选择适合自己的贷款方式。

最后，做好财务规划。购房不仅仅是支付首付和每月还款，还涉及到物业费、税费等多方面的费用。购房者在购房前，应该对自己的收入、支出进行合理的规划，确保自己有足够的资金应对购房后的各种费用。同时，购房者还可以考虑通过提高职业技能、拓展收入来源等方式，增加自己的还款能力，以应对可能出现的利率变化。

四、未来走势展望

房贷利率的未来走势充满了不确定性，但可以肯定的是，它仍将受到多种因素的影响。

从宏观经济层面来看，存款准备金率的调整对房贷利率有着重要影响。当央行提高存款准备金率时，银行可用于发放贷款的资金减少，这可能导致房贷利率上升。反之，降低存款准备金率则可能使房贷利率下降。例如，2023 年央行曾多次调整存款准备金率，每次调整都对房贷利率产生了一定的波动。

存款利率的变化也会对房贷利率产生间接影响。一般来说，当存款利率上升时，银行的资金成本增加，为了保持利润，房贷利率也可能随之上升。公开市场操作利率同样如此，央行通过公开市场操作调节货币供应量和利率水平，进而影响房贷利率。

此外，房地产市场的供求关系也将在很大程度上决定房贷利率的走向。如果房地产市场持续火热，需求旺盛，银行可能会提高房贷利率以控制风险和调节市场。相反，如果市场供大于求，房贷利率则可能下降以刺激需求。

对于公积金贷款利率而言，未来也可能进一步调整以保持竞争力。目前，公积金贷款利率虽有一定优势，但随着商业房贷利率的变化，公积金贷款利率也需要不断调整以适应市场。有专家指出，公积金贷款利率的调整需要考虑多方面因素，如缴存人的利益、央地之间的协调以及房地产市场的稳定等。

总体而言，未来房贷利率的走势难以预测，但购房者应密切关注各种影响因素的变化，以便在合适的时机做出明智的购房决策。同时，政府和监管部门也应加强对房贷市场的监管，确保房贷利率的稳定和合理，促进房地产市场的健康发展。